大学進学で上京したボクは、近くの学生寮に下宿することに。大家の『ゆきねさん』は父の跡を継いでまだ若いのに経営を回していて、美人でいつも優しく見送り出迎えしてくれる憧れの存在。だがこの寮には噂があった。『管理人室のドアに、過去の寮生が開けたノゾキアナがある』。用事で管理人室へ行くと変な音がしてノゾキアナから見てみると、ゆきねさんが先輩のち〇こをしゃぶっていた。後日また覗くと、別の先輩を犯していて目が合いバレてしまう。その夜、ゆきねさんに声を掛けられ、この寮の秘密を知ることになった。